title = "收益法與收益資本化"

content = """
收益法適用於具有穩定或可預測收益之不動產，如出租住宅、辦公室、零售店面、旅館等。
其核心為將未來收益還原為現值。

**潛在總收益 (PGI)**：標的物於正常經營條件下之潛在總收益，通常以市場租金
水準為依據。

**effective gross income (EGI)**：扣除空置及呆帳損失後之有效收益。

**operating expenses**：營運所必要之費用，包括管理費、保險、修繕、地價稅、房屋稅等，
但不含貸款本息及折舊。

**net operating income (NOI)**：有效總收益減去營運費用後之淨營運收益。

**capitalization rate**：還原利率，反映投資者對該類不動產所要求之報酬率與風險。可透過
市場萃取法、加碼法或折現現金流量法求得。

**收益價格** = NOI ÷ 還原利率。實務上常以直接資本化法或折現現金流量法（DCF）進行，
報告中應載明收益預測之假設與還原利率之依據。
"""  # noqa: E501

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